L’obbligo di automazione che molti edifici non hanno ancora recepito
Il 3 giugno 2026 è entrata in vigore una delle novità normative più discusse nel settore del facility management e degli impianti: l’obbligo di dotare gli edifici non residenziali con impianti termici di potenza superiore a 290 kW di sistemi BACS (Building Automation and Control Systems) di classe B, come definita dalla norma UNI EN ISO 52120-1.
Il provvedimento è contenuto nel D.M. 28 ottobre 2025, noto come Decreto Requisiti Minimi, che ha aggiornato il quadro normativo sull’efficienza energetica degli edifici allineandolo alla Direttiva Europea EPBD. Ma al di là del riferimento normativo, la domanda pratica che molti responsabili tecnici e property manager si stanno ponendo è: si applica al mio edificio? E cosa devo fare adesso?
Cosa sono i sistemi BACS
BACS è l’acronimo di Building Automation and Control Systems: sistemi di automazione e controllo degli edifici. In termini pratici, sono l’infrastruttura digitale che integra e fa dialogare tra loro gli impianti tecnologici di un edificio — climatizzazione (HVAC), ventilazione meccanica, illuminazione, produzione di acqua calda sanitaria — monitorandone il funzionamento in tempo reale e regolando automaticamente i parametri in base alle esigenze effettive.
Non si tratta di semplici termostati evoluti. Un sistema BACS di classe B, secondo la norma UNI EN ISO 52120-1, deve essere in grado di:
- Monitorare i consumi energetici per zona e per impianto in tempo reale
- Regolare automaticamente temperatura, portate d’aria e illuminazione in base all’occupazione effettiva degli spazi e alle condizioni esterne
- Rilevare anomalie di funzionamento e generare segnalazioni prima che si trasformino in guasti
- Produrre reportistica sui consumi e sulle prestazioni degli impianti, utile per la compliance energetica e per la rendicontazione ESG
La distinzione rispetto alla domotica tradizionale è importante: i sistemi BACS operano su scala dell’intero edificio o complesso, integrano discipline diverse e hanno un focus primario sull’efficienza energetica e la manutenzione, non sul comfort del singolo occupante.
Chi è obbligato dal 3 giugno 2026
L’obbligo si applica agli edifici non residenziali dotati di impianti termici con potenza nominale utile superiore a 290 kW. Nella pratica, sono coinvolti:
- Capannoni industriali e stabilimenti produttivi con impianti di riscaldamento e raffrescamento centralizzati di taglia significativa
- Uffici e sedi aziendali con superfici estese e impianti HVAC centralizzati
- Strutture sanitarie (ospedali, cliniche, RSA) con impianti ad alta potenza
- Alberghi, strutture ricettive e centri congressi con impianti termici centralizzati
- Centri commerciali, palestre, strutture sportive con impianti centralizzati
L’obbligo si applica sia agli edifici di nuova costruzione sia agli edifici esistenti sottoposti a ristrutturazioni rilevanti. Per gli edifici esistenti già operativi senza interventi in corso, l’applicazione dell’obbligo è subordinata a due condizioni cumulative: fattibilità tecnica e sostenibilità economica, ovvero un tempo di ritorno semplice dell’investimento inferiore a sei anni, calcolato senza considerare incentivi o agevolazioni fiscali.
Se una delle due condizioni non è soddisfatta, l’obbligo non si applica, ma la mancata applicazione deve essere motivata da un tecnico abilitato nella relazione tecnica dell’edificio.
Perché questa norma è un passaggio culturale, non solo tecnico
Come ha sottolineato SmartBuildingItalia in un approfondimento di giugno 2026, l’obbligo BACS segna un cambio di paradigma importante. Fino ad oggi, l’efficienza energetica degli edifici veniva misurata prevalentemente attraverso parametri fissi: la qualità dell’isolamento termico, il rendimento degli impianti, la classe energetica. Valori calcolati in fase di progetto e poi sostanzialmente statici.
I sistemi BACS introducono una dimensione diversa: la capacità dell’edificio di adattarsi in tempo reale alle condizioni di utilizzo effettive. Un edificio con un sistema BACS di classe B non si limita ad avere impianti efficienti: sa quando gli spazi sono occupati, regola i consumi di conseguenza, registra le anomalie e ottimizza il funzionamento nel tempo. È un edificio che impara dal proprio utilizzo.
Le implicazioni per la manutenzione degli impianti sono dirette. Un sistema BACS fornisce dati continui sulle prestazioni di tutti gli impianti integrati: variazioni nei consumi, cali di efficienza, anomalie di temperatura o pressione. Questi dati sono la base della manutenzione predittiva, quella che interviene prima del guasto, non dopo. Per chi gestisce edifici complessi, questo cambia strutturalmente il modello di manutenzione: da calendarizzata a basata sui dati reali degli impianti.
I vantaggi concreti oltre la compliance
I benefici documentati dall’adozione di sistemi BACS di classe B o superiore includono:
- Riduzione dei consumi energetici: la regolazione automatica degli impianti in base all’occupazione effettiva elimina gli sprechi negli spazi non utilizzati. Le stime di settore indicano risparmi tra il 15% e il 30% sui consumi termici ed elettrici degli impianti HVAC
- Manutenzione più efficiente: il monitoraggio continuo degli impianti permette di rilevare anomalie nelle fasi iniziali, prima che si trasformino in guasti non pianificati.
- Valore dell’immobile: un edificio dotato di sistemi BACS certificati ha un profilo di efficienza energetica documentabile, che si riflette positivamente sulla classe energetica e sul valore di mercato
- Dati per la reportistica ESG: il monitoraggio continuo dei consumi energetici produce automaticamente i dati necessari per la rendicontazione degli indicatori di Scope 2 richiesti dagli standard ESRS, rilevante per le aziende soggette agli obblighi CSRD
Cosa fare adesso: i passi concreti
Passo 1 — Verifica della soglia: calcola la potenza termica nominale complessiva degli impianti HVAC del tuo edificio. Se supera i 290 kW, l’obbligo è potenzialmente applicabile
Passo 2 — Analisi di fattibilità: affida a un tecnico abilitato la valutazione di fattibilità tecnica e la stima del tempo di ritorno semplice dell’investimento. Se il payback supera sei anni, l’obbligo non si applica, ma va documentato
Passo 3 — Progettazione: se l’obbligo si applica, procedi con la progettazione del sistema BACS integrato con gli impianti esistenti. La classe B richiede capacità di monitoraggio, regolazione automatica e reportistica certificata secondo UNI EN ISO 52120-1
Passo 4 — Verifica degli incentivi: i sistemi BACS installati nell’ambito di interventi di efficientamento energetico possono beneficiare di Conto Termico 3.0 e, in alcuni casi, dell’iperammortamento al 180% per gli impianti aziendali
Passo 5 — Integrazione con il piano di manutenzione: un sistema BACS produce dati che devono essere letti, interpretati e trasformati in azioni manutentive. Definisci chi è responsabile di questo presidio — interno o partner esterno
Un’ultima nota operativa: per chi ha in programma ristrutturazioni rilevanti su edifici non residenziali nei prossimi mesi, la valutazione BACS deve entrare nella progettazione fin dall’inizio. Aggiungere un sistema di automazione a progetto già chiuso è significativamente più costoso che integrarlo dall’inizio.
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