Cosa prevede il DDL e cosa cambia per gli amministratori
Il 24 febbraio 2026 è stato presentato al Senato il DDL 1816 sulla Riforma del condominio. Il testo è stato assegnato il 18 marzo alla Commissione Giustizia in sede redigente, una procedura che accelera l’iter parlamentare lasciando alla Commissione stessa l’esame nel merito e riservando all’Aula solo il voto sul testo finale.
È importante chiarirlo subito: al momento della pubblicazione di questo articolo, il DDL 1816 è ancora un disegno di legge in iter parlamentare, non una legge approvata. Il testo potrebbe essere modificato prima dell’approvazione definitiva. Tuttavia, le novità previste sono già oggetto di ampio dibattito nel settore e per gli amministratori di grandi complessi residenziali vale la pena conoscerle adesso, per arrivare preparati quando diventeranno operative.
Ecco le principali novità del DDL, organizzate per tema.
1: Nuovi requisiti professionali per gli amministratori
Una delle novità più rilevanti per la categoria riguarda i requisiti professionali. Il DDL introduce l’obbligo della certificazione UNI 10801:2024 per gli amministratori che gestiscono condomini con bilanci superiori a 100.000 euro o con più di 50 unità immobiliari. La norma UNI 10801:2024 disciplina i requisiti di conoscenza, abilità e competenza per chi esercita la professione di amministratore condominiale — e la sua adozione come requisito obbligatorio rappresenta un salto significativo verso la professionalizzazione del settore.
Viene inoltre eliminata la possibilità di nominare amministratore un condomino dello stabile privo dei requisiti di formazione e aggiornamento previsti dalla normativa vigente. Chiunque ricopra il ruolo dovrà essere in possesso dei requisiti richiesti, senza eccezioni.
Sul fronte della trasparenza, il DDL prevede la nascita di un Elenco Nazionale degli Amministratori e dei Revisori presso il Ministero delle Imprese e del Made in Italy (MIMIT). Un registro pubblico che — se approvato nella versione attuale — permetterà a qualsiasi condomino di verificare le credenziali del proprio amministratore.
2: Estratto conto trimestrale obbligatorio
Sul fronte della gestione finanziaria, il DDL rafforza in modo significativo gli obblighi di trasparenza. L’amministratore dovrà pubblicare, in un’area riservata online accessibile a tutti i condomini, l’estratto conto del conto corrente condominiale entro 30 giorni dalla chiusura di ogni trimestre. La sanzione prevista per il mancato adempimento è pesante: la revoca del mandato.
Non si tratta di un obbligo puramente formale. La norma richiede un’infrastruttura tecnica operativa: un’area riservata funzionante per ciascun condominio gestito, un sistema di accesso autenticato per ogni condomino, e un processo consolidato di upload trimestrale. Per gli studi di amministrazione che gestiscono molti condomini, l’adeguamento a questo requisito richiede un lavoro organizzativo significativo.
3: Quorum ridotti per i lavori obbligatori di sicurezza
Chi gestisce grandi condomini conosce bene il problema: interventi obbligatori per legge — come l’adeguamento per il Certificato di Prevenzione Incendi (CPI), la messa a norma degli impianti o i lavori di sicurezza strutturale — vengono bloccati per mesi dall’inerzia assembleare, perché non si raggiunge la maggioranza necessaria.
Il DDL interviene su questo punto in modo diretto, modificando l’art. 1136 del Codice Civile: per approvare gli interventi obbligatori per legge relativi alla sicurezza, sarà sufficiente il voto favorevole di un terzo dei presenti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio (333 millesimi). Una soglia significativamente più bassa rispetto alle maggioranze oggi richieste, che dovrebbe sbloccare molte situazioni di stallo.
Per gli amministratori, questo è uno strumento potenzialmente molto utile, ma comporta anche una responsabilità nuova: una volta approvato il provvedimento, il mancato avvio degli interventi obbligatori sarà ancora meno giustificabile di quanto non lo sia oggi.
4: Polizza assicurativa condominiale obbligatoria
Un’altra novità di impatto riguarda la copertura assicurativa. Il DDL introduce l’obbligo assoluto di stipulare una polizza assicurativa condominiale che copra due rischi fondamentali: il perimento dell’edificio e la responsabilità civile verso terzi. Oggi questa copertura è raccomandata ma non obbligatoria e molti condomini, specialmente quelli più datati, ne sono sprovvisti.
L’obbligo, se confermato nella versione finale della legge, ricadrà sull’amministratore come adempimento da gestire e documentare. Per i grandi complessi residenziali sarà anche l’occasione per rivedere le coperture esistenti e verificarne l’adeguatezza rispetto ai massimali effettivamente necessari.
5: Tutele per l’amministratore in caso di morosità
Tra le novità più apprezzate dalla categoria c’è l’introduzione di una tutela esplicita per l’amministratore che non riesca ad adempiere ai propri obblighi a causa della morosità dei condomini. Il DDL prevede che l’amministratore venga esonerato da responsabilità civili, penali e amministrative quando il mancato adempimento sia causato direttamente dalla morosità condominiale, a condizione che dimostri di aver correttamente agito per il recupero dei crediti.
Si tratta di una norma di buon senso che riconosce una situazione di fatto molto diffusa: un amministratore che non riesce a fare la manutenzione dell’ascensore perché il condominio è insolvente non può essere trattato allo stesso modo di chi ha semplicemente trascurato i propri obblighi. La distinzione, oggi affidata alla discrezionalità dei giudici, verrebbe codificata per legge.
6: Rinnovo automatico del mandato
Il DDL prevede che il mandato dell’amministratore si rinnovi automaticamente di anno in anno fino a revoca o dimissioni, e che il compenso indicato all’atto della nomina si intenda approvato anche per i rinnovi successivi, salvo diversa delibera assembleare. Il rinnovo non richiederebbe più una delibera assembleare esplicita ogni anno.
È una semplificazione operativa concreta, ma che alcuni osservatori considerano in tensione con l’impianto della riforma del 2012, che aveva invece rafforzato il ruolo dell’assemblea attraverso il meccanismo della conferma annuale esplicita. Come per altri aspetti del DDL, la versione finale potrebbe essere modificata su questo punto nel corso dell’iter parlamentare.
Cosa fare adesso
Il DDL 1816 è ancora in iter e potrebbe essere modificato prima dell’approvazione definitiva. Ma alcune implicazioni sono già chiare e vale la pena iniziare a prepararsi adesso, piuttosto che dover adeguarsi in fretta quando la legge entrerà in vigore.
La riforma del condominio — qualunque sia la versione finale che uscirà dal Parlamento — va nella direzione di una gestione più professionale, più trasparente e più orientata alla sicurezza degli edifici. Per gli amministratori che già lavorano con questi standard, sarà una conferma. Per chi invece gestisce ancora in modo artigianale, sarà uno stimolo a strutturarsi. In entrambi i casi, meglio arrivare preparati.
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