Tutte le aliquote e perché conviene agire entro l’anno
Il 2026 è un anno di transizione per i bonus edilizi. Da un lato, la Legge di Bilancio 2026 (L. 207/2025) ha confermato le aliquote più generose disponibili dal periodo post-Superbonus: 50% per l’abitazione principale e 36% per gli altri immobili. Dall’altro, questa è già annunciata come l’ultima finestra a queste condizioni: dal 2027 le percentuali scenderanno per tutti, anche per la prima casa.
Per chi sta valutando un intervento di ristrutturazione, efficientamento energetico o messa in sicurezza sismica — sulla propria abitazione, su un immobile aziendale a uso residenziale o su un condominio — il 2026 è quindi il momento in cui pianificare e avviare i lavori, prima che il quadro fiscale diventi meno favorevole. Ecco una guida pratica e aggiornata a tutto quello che c’è da sapere.
1: Le aliquote 2026: cosa è confermato e per quanto
La Legge di Bilancio 2026 ha confermato un sistema a doppia aliquota, uguale per i tre principali bonus edilizi: il Bonus Ristrutturazioni (art. 16-bis del TUIR), l’Ecobonus per la riqualificazione energetica e il Sismabonus per la messa in sicurezza antisismica.
- Abitazione principale: detrazione al 50% delle spese sostenute, fino a un massimale di 96.000 euro per unità immobiliare
- Altri immobili (seconde case, immobili locati o sfitti): detrazione al 36%, sempre fino a 96.000 euro
- Tutte le detrazioni si ripartiscono in 10 rate annuali di pari importo (5 rate per il Sismabonus)
- Per gli interventi combinati di adeguamento sismico ed efficientamento energetico, la detrazione può arrivare fino all’80-85%, con massimale elevato a 136.000 euro per unità immobiliare
È importante sapere che dal 2026 sono stati introdotti dei limiti di detrazione collegati al reddito IRPEF: chi ha un reddito elevato deve verificare preventivamente che la propria capienza fiscale sia sufficiente per utilizzare per intero le rate annuali della detrazione — altrimenti il beneficio si riduce.
2: Bonus Mobili
Per chi sta ristrutturando casa, il Bonus Mobili resta una delle agevolazioni più semplici da utilizzare: detrazione del 50% sulle spese per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici, fino a un massimo di 5.000 euro di spesa per unità immobiliare. La condizione è che l’acquisto sia successivo alla data di inizio dei lavori edilizi a cui è collegato e che l’intervento principale rientri tra quelli agevolati dal Bonus Ristrutturazioni.
Una precisazione utile: il Bonus Mobili non distingue tra prima e seconda casa per quanto riguarda l’aliquota, resta sempre al 50%, indipendentemente dal tipo di immobile su cui sono stati eseguiti i lavori collegati.
3. Una novità interessante: bonus accessibili anche agli immobili condonati
Tra le novità più rilevanti introdotte dalla Legge di Bilancio 2026 c’è l’estensione della possibilità di accedere ai bonus edilizi e alle premialità volumetriche anche agli immobili per i quali sia stato rilasciato un titolo abilitativo in sanatoria attraverso i tre condoni edilizi nazionali (1985, 1994, 2003). Si tratta di un ampliamento significativo della platea dei beneficiari, che riguarda una porzione non trascurabile del patrimonio edilizio italiano precedentemente esclusa da molte agevolazioni.
4: Cosa cambia dal 2027 e perché conviene muoversi adesso
Il punto più rilevante per chi sta valutando se procedere con un intervento riguarda proprio l’orizzonte temporale. Dal 1° gennaio 2027, salvo ulteriori proroghe normative che ad oggi non sono previste, le aliquote di Bonus Ristrutturazioni, Ecobonus e Sismabonus scenderanno: dal 50% al 36% per l’abitazione principale, e dal 36% al 30% per tutti gli altri immobili.
In termini pratici, questo significa che un intervento da 50.000 euro sulla prima casa, che nel 2026 genera una detrazione di 25.000 euro, dal 2027 ne genererebbe solo 18.000: una differenza di 7.000 euro non più recuperabile. Per interventi di importo maggiore, la differenza cresce in proporzione.
È una buona ragione per chi ha già in programma lavori di ristrutturazione, efficientamento o adeguamento sulla propria abitazione, su un immobile aziendale residenziale o su parti comuni condominiali, per pianificare l’avvio del cantiere entro la fine del 2026, garantendosi così le aliquote più favorevoli prima del cambio di regime.
Da dove iniziare: i passaggi pratici per non perdere la detrazione
Accedere correttamente ai bonus edilizi richiede attenzione ad alcuni adempimenti, che variano leggermente a seconda della misura:
- Bonus Ristrutturazioni: è sufficiente che i pagamenti vengano effettuati con bonifico parlante, indicando causale del versamento, codice fiscale del beneficiario e partita IVA o codice fiscale di chi effettua i lavori
- Ecobonus: richiede l’invio della comunicazione obbligatoria al portale ENEA, oltre alla documentazione tecnica sulle prestazioni energetiche raggiunte
- Sismabonus: necessita dell’asseverazione di un tecnico abilitato sulla classe di rischio sismico raggiunta con l’intervento
- In tutti i casi: conservare fatture, bonifici, eventuale abilitazione comunale (CILA, SCIA o permesso di costruire) e tutta la documentazione tecnica, da esibire in caso di controllo
Per gli interventi su edifici aziendali con destinazione residenziale, su strutture condominiali di grandi dimensioni o su progetti che combinano più tipologie di lavori (energetici, strutturali, di ristrutturazione), affidarsi a un partner che gestisca in modo coordinato progettazione, pratiche autorizzative ed esecuzione riduce sensibilmente il rischio di errori che potrebbero compromettere l’accesso alla detrazione.
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